Складская недвижимость: особенности охраны

29 июня 2022

Речь в статье пойдет о об особенностях организации охраны объектов логистической инфраструктуры: логистических центров и парков, многоуровневых складских объектов, индустриально-складских комплексов, фулфилмент-центров, складов «последней мили» и др.

Логистические предприятия – это большой и сложный механизм. Это место концентрации материальных ценностей и персонала. Для функционирования логистических предприятий требуется соответствующая инфраструктура, система обеспечения, организация эффективной охраны.

Как развивается ситуация в сегменте складской недвижимости? Как устроена система безопасности складов? Какие потенциальные угрозы существуют? Какие требования предъявляются к безопасности складов? Каковы особенности технических решений?

Ответы на эти и другие вопросы – в материале, подготовленном специалистами Группы компаний РСТБ.

Тенденции и перспективы

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia подвели предварительные итоги I полугодия 2022 года на рынке качественной складской недвижимости Московского региона. Согласно исследованию, за шесть месяцев общий объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе достиг 504 тыс. кв. м с учетом сделок субаренды.

Доля сделок субаренды составила 19% в объеме спроса, что превышает показатель 2008 года.

Начиная с марта текущего года не было зафиксировано ни одной сделки по схеме built-to-suit как на продажу, так и в аренду. В период с марта по апрель 2022 года наблюдался резкий спад деловой активности на складском рынке – на оба месяца пришлось около 50 тыс. кв. м объема заключенных сделок. В мае объем сделок вырос и составил более 130 тыс. кв. м с учетом сделок по субаренде, на которые пришлось 60% всего объема спроса за месяц. В структуре спроса по-прежнему лидируют компании e-commerce - на них приходится42% всех сделок. По 14% занимают представители секторов логистики и дистрибуции.

По информации издания «Коммерсантъ» сегмент складской недвижимости, заметно выросший в пандемию, может серьезно пострадать в нынешнем кризисе. По итогам 2022 года спрос на такие объекты в Москве и Подмосковье снизится почти в четыре раза, до 700 тыс. кв. м, ожидают консультанты. Такого низкого показателя на рынке не было 13 лет.

Ситуацию перевернули уход из России западных компаний, арендовавших площади в логопарках, и приостановка развития бизнеса игроками e-commerce и офлайн-ритейлерами, до сих пор наращивавшими складские мощности.

Запросы на новые логистические мощности сократили в первую очередь уходящие с российского рынка компании, а также продуктовые ритейлеры и интернет-холдинги. Спрос уменьшается и со стороны импортеров, лишившихся прежних каналов поставок и еще не создавших новые. Сейчас основные запросы на аренду логопарков поступают от небольших компаний, которые ранее занимали по 2–3 тыс. кв. м.

Не просто склад

Склад – это живой организм. Прежде всего – это место работы персонала, которому могут угрожать различные чрезвычайные ситуации: пожары, взрывы, вооруженное нападение и т.д.

Складские комплексы – это место хранения материальных ценностей, которым могут угрожать пожары, наводнения, воровство (прямой вынос, маскируемый вынос и др.), порча имущества и ТМЦ, нарушение установленного скоростного режима на территории складских комплексов.

Склад – это здания и постройки, оборудование, системы жизнеобеспечения, которые также нуждаются в защите.

Таким образом, ключевыми требованиями к безопасности складов являются:

• максимальная безопасность персонала, материальных ценностей, оборудования на территории складского комплекса и в зоне объектов жизнеобеспечения (котельная, очистные сооружения, генераторы электричества и др.);

• пожарная безопасность;

• антитеррористическая безопасность.

Что и как охранять?

С точки зрения безопасности логистические предприятия относятся к объектам повышенной сложности. Все дело – в развитой складской инфраструктуре. Объекты складской недвижимости являются объектами закрытого типа, имеют большие площади с прилегающей территорией и подъездными путями; здания и постройки, погрузочно-разгрузочные участки и др.

Для обеспечения безопасности персонала и всего хранимого на складе необходим комплекс мероприятий, в том числе с участием специалистов частных охранных предприятий.

В перечне мер защиты – организация пропускного режима, внедрение систем контроля и контрольно – пропускных пунктов, наличие подвижных патрулей (в т.ч. кинологических расчетов) и групп быстрого реагирования, разграничение доступа персонала в отдельные зоны склада, организация непрерывного дистанционного контроля и протоколирования происходящего в складских помещениях, внедрение технических средств защиты (видеонаблюдение, датчики движения, системы сигнализации и др.), создание различных инженерных препятствий на путях возможного проникновения злоумышленников, организация антикриминальных и антитеррористических мероприятий; обеспечение сохранности конфиденциальной служебной информации и др.

Технические решения

Для защиты разных зон на складе используются различные системы безопасности. В их числе – охранная сигнализация и видеонаблюдение, пожарная сигнализация, система поискового оповещения, инженерно-техническая защита и др.

Если говорить о периметре и пожарных выездах – это охранная сигнализация и видеонаблюдение. Пожарная калитка, помимо вышеперечисленных систем также защищается с помощью СКУД. В зоне КПП используется СКУД и модуль видеонаблюдения. На территории складского комплекса устанавливаются системы видеонаблюдения и звукового оповещения.

Здание склада защищается с помощью большого количества модулей системы безопасности: видеонаблюдения, СКУД, охранной и пожарной сигнализации, систем звукового оповещения и специальных досмотровых приборов, которые сотрудники частных охранных предприятий используют для обнаружения нарушений или недопущения опасных ситуаций.

Согласно нормам, каждый склад должен быть оборудован системой пожаротушения и пожарной сигнализацией, благодаря которой можно оповестить персонал о возникновении пожара и ликвидировать его. Как правило, на складе скапливается большое количество горючих материалов (упаковка, коробки и т. д). Вероятность возникновения пожара здесь велика, поэтому очень важно использовать пожарную сигнализацию. Ей оснащается внутреннее пространство склада, а также помещения систем обеспечения жизнедеятельности предприятия.

Неотъемлемой частью системы безопасности складских помещений является видеонаблюдение, которое можно разделить на несколько сегментов: видеонаблюдение периметра, видеонаблюдение контрольно-пропускных пунктов и всех въездов на территорию, видеонаблюдение территории и видеонаблюдение внутри склада. В каждом случае есть свои особенности использования данных систем.

Так, система видеонаблюдения, установленная по периметру, позволяет отследить происходящее вдоль забора. Как правило, камеры монтируются через каждые 35-40 м. Модуль видеонаблюдения можно интегрировать с системой охранной сигнализации периметра.

Видеонаблюдение на КПП помогает контролировать движение транспорта, въезжающего на склад и выезжающего из него. При более развернутой системе видеонаблюдения возможно организовать считывание номеров автомобилей и автоматический пропуск их на территорию.

Система видеонаблюдения территории склада используется для оценки общей остановки, для контроля за перемещениями персонала и отслеживания нештатных ситуаций. Таких как, ДТП, повреждения зданий и т.д.

Видеонаблюдение внутри склада позволяет контролировать транспорт, подъезжающий к зданию и отъезжающий от него (можно следить за выгрузкой товара). Видеонаблюдение дает возможность следить за товаром на стеллажах, контролировать движение персонала внутри склада.

Система охранной сигнализации используется, прежде всего, для защиты периметра. Она фиксирует нарушения и сигнализирует, если кто-то трясет забор, перелезает через него и т.д. Также охранной сигнализацией необходимо оснастить входы в помещения систем жизнеобеспечения, чтобы в случае нарушения сотрудники охраны могли оперативно получить сигнал и вовремя отреагировать.

Очень важной для складов является система звукового оповещения персонала о нештатных ситуациях. Также она способна помочь в координации движения транспорта на складе.

Выбор того или иного набора систем безопасности для склада зависит от бюджета и инфраструктуры объекта. Минимальный набор оборудования включает систему видеонаблюдения на КПП и внутри склада (на входах/выходах, в зоне разгрузки/погрузки), а максимальный набор представлен всеми системами во всех ключевых зонах контроля.

В логистических центрах и крупных складских комплексах класса А и В оптимально использовать интегрированные системы безопасности, которые объединяют в единую систему все вышеназванные средства охраны.

По теме

15 сентября 2022 г. в отеле Lotte Moscow пройдет XVIII Ежегодная складская конференция консалтинговой компании Knight Frank Russia – одно из самых знаковых отраслевых мероприятий рынка коммерческой недвижимости. В рамках конференции эксперты обсудят основные тенденции и ключевые события рынка складской и индустриальной недвижимости, представят свежие аналитические данные и дадут прогнозы относительно дальнейших перспектив развития сегмента.

Аудиторией конференции традиционно становятся представители органов власти, ведущие специалисты в области складской и индустриальной недвижимости, представители девелоперских компаний, развивающих данный сегмент в России, логистические операторы, инвестиционные фонды, а также компании-арендаторы складских помещений.

Источники: «Коммерсантъ», Склад и Техника, Арендатор.ру, РБК-Недвижимость, Knight Frank Russia, OFFICE NEWS, ИНФОТЕХ.