Что нужно знать об охране складской недвижимости?

07 июня 2021

С точки зрения безопасности складские и логистические комплексы, распределительные центры и терминалы, логопарки (производственно-складские комплексы) относятся к объектам повышенной сложности.

Все дело – в развитой складской инфраструктуре. Объекты складской недвижимости имеют большие площади с прилегающей территорией и подъездными путями. И еще много элементов, напрямую влияющих на организацию охраны складов. В их числе – зоны проведения разгрузочно-погрузочных работ, зоны сортировки и комплектации, парковки для клиентов, офисные и производственные площади при складе и др.

«По итогам 2020 года рынок складской недвижимости стал самым устойчивым сегментом экономики. Объемы рынка растут, а с ними растут и шансы для частных охранных предприятий в пополнении портфеля заказов. Спрос на складскую недвижимость формирует сегмент E-commerce, E-grocery, логистические компании. В числе арендаторов складов – маркетплейсы, онлайн ретейлеры, производственные компании, оптовые поставщики и др.», – отметил Игорь Еремин, генеральный директор Группы компаний РСТБ.

Классификация складов: от А до D

Классификация объектов складской недвижимости по различным критериям позволяет более детально изучить объект с точки зрения организации охраны. В списке ключевых критериев – функциональное назначение, площадь хранения, вид складирования, ассортиментная специализация, масштаб деятельности, наличие внешних транспортных связей и др.

Ниже приводим классификацию складов, разработанную компанией Knight Frank. В классификации отражены преимущественно технические характеристики объекта без учета их месторасположения. Однако критерий географического местоположения, в частности транспортной доступности и удаленности от транспортных магистралей, является одним из основополагающих компанией решения об аренде объекта.

Склады класса А+ имеют самые высокие стандарты. Одноэтажные строения специально возводятся для терминалов. Их высота составляет не менее 8 метров. В здании расположен офис администрации, столовая, комнаты отдыха для сотрудников. Склад оснащается устройствами кондиционирования и вентиляции, средствами автоматического пожаротушения. В обязательном порядке на въезде устанавливаются ворота докового вида. На каждые 500 кв. метров приходится по одному комплекту ворот. Въезды имеют погрузочные площадки. Площадь по периметру оборудована под стоянки легковых автомобилей и большегрузов. Имеются подъездные автострады и железнодорожные подъездные пути. Охрана объекта обеспечивается видеоустройствами с системой сигнализации, а также службой безопасности.

Склады класса А имеют много общего с объектами класса А+. Отличаются площадью земельного участка, высотой помещений (потолки не менее 10 метров). Склады класса А – самые качественные складские помещения с высокими эксплуатационными характеристиками. Оборудованы системой вентиляции, системой пожарной сигнализации и автоматической системой пожаротушения, системой охранной сигнализации, системой видеонаблюдения, системой учета и контроля доступа. Также в наличии: достаточное количество автоматических ворот докового типа, площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей, площадок для маневрирования большегрузных автомобилей, наличие офисных помещений при складе, наличие вспомогательных помещений. Территория круглосуточно охраняется.

Склады класса В+ построены на основе бывших строений промышленного значения. Оснащены погрузочно - разгрузочным пандусом. Установлены ворота докового вида из расчета: один комплект на 1000 кв. м комплекса. Организована территория для стоянки большегрузов. Предусмотрено наличие современных телекоммуникаций для обеспечения функционирования средств автоматизации.

Склады класса В нередко размещаются в многоэтажных строениях, оборудованных грузовыми лифтами. Также склады оборудуются пандусами для разгрузки, офисными помещениями, телекоммуникационными и противопожарными системами. Условия хранения обеспечиваются отопительной системой и средствами вентиляции. На территории имеется как минимум одно вспомогательное складское помещение. Контроль за нахождение грузов осуществляется в автоматизированном режиме.

Склады класса С представляют собой одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы. Размещаются, как правило, в производственных строениях и утепленных ангарах. Высота потолков должна быть не меньше 4-х метров. Склады оборудованы пожарной сигнализацией. Охрана по периметру территории.

Склады класса D могут располагаться в подвалах, ангарах, производственных сооружениях. На складах подобного типа осуществляется хранение небольших партий грузов. Основные требования – беспрепятственный проезд грузового автотранспорта, наличие освещения и стабильной температуры.

Что и как охранять?

Складской комплекс представляет собой концентрацию материальных ресурсов. Сохранность материальных ценностей, оборудования на территории склада и внутри помещений, максимальная безопасность персонала, пожарная безопасность складского комплекса – перечень ключевых задач при организации охраны объекта.

Хищения (вынос продукции со склада или ее употребление на месте), порча складского оборудования (случайная или сознательная), угроза возникновения пожара и др. чрезвычайных ситуаций) – в числе возможных факторов риска.

Безопасность складского комплекса подразделяется на внешнюю и внутреннюю. К внешним угрозам относятся: грабежи, террористические акты, пожары, стихийные бедствия. Угроза внутренней безопасности чаще всего исходит от персонала, привлеченного к работе на складе.

Специалисты Группы компаний РСТБ перечислили ключевые меры защиты объектов складской недвижимости от внутренних и внешних угроз.

– Строгий кадровый отбор сотрудников охраны. В числе ключевых критериев отбора – отсутствие негативных биографических данных и компрометирующих поступков.

– Обеспечение контроля за состоянием периметра и точками доступа на территорию складского комплекса: ворота, проходные, КПП и др.). Регулярное патрулирование территории склада по заданным маршрутам.

– Контроль мест прохода/проезда и перемещения на территорию складского комплекса персонала, посетителей и транспортных компаний. Использование специальных средств защиты – системы металлодетекции, установленной на входах/выходах.

– Применение телевизионных решений безопасности, обеспечивающих визуальный мониторинг складских зон.

– Применение технических решений в охране склада. Необходимый минимум: система контроля и управления доступом (СКУД), системы видеонаблюдения, система оповещения и управления эвакуацией, системы автоматизированной инженерной защиты.

– Особое внимание – противопожарным требованиям. Складские помещения в обязательном порядке должны быть оснащены охранно-противопожарной сигнализацией и системой автоматического пожаротушения, а также первичными средствами тушения пожара.

Кстати

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона. Согласно исследованию, объем спроса за квартал составил более 300 тыс. кв. м, в два раза превысив аналогичный показатель 2020 года. Наибольший объем сделок был заключен на юго-восточном направлении (39% от совокупного поглощения).

Лидирующую позицию по итогам I квартала 2021 года занял сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 37% от общего объема спроса, что в абсолютных цифрах составило 110 тыс. кв. м.

Второе место в структуре спроса по итогам первых трех месяцев 2021 года заняли транспортные и логистические компании. Их доля в общем объеме составила 21% или 63 тыс. кв. м.

15% от совокупного объема поглощения пришлось на два сегмента – дистрибуция и производство, что в абсолютных значениях составляет 46 тыс. кв. м и 44 тыс. кв. м соответственно.

ххххх

Рынок складской недвижимости во время коронакризиса получил мощный импульс для развития. Бурный рост онлайн-торговли инициировал появление нового формата складской недвижимости. Новая точка роста — фулфилмент-центры: смесь традиционного склада и фабрики-сортировки товаров, формирующей заказы для отправки конечным покупателям. «Можно выделить три эры складского девелопмента. Во время первой строились унифицированные «здания-коробочки». На втором были крайне востребованы мультитемпературные склады. Сейчас началась эпоха фулфилмент-фабрик», –говорит коммерческий директор девелоперской компании «Ориентир» Александра Селезнева. Такие центры позволяют маркетплейсам максимально сократить время доставки товара потребителям.